目前在购房资格非常珍贵的情况下,购房者出手都比较谨慎。对于一些刚需买家来说,因为预算有限,市区能选的可能就是“老破小”,要么就选近郊楼盘。另外,一些手上持有“老破小”的业主,有人想置换成新的电梯楼,有人想出售。那么“老破小”楼梯楼值得持有或买入吗?
楼梯楼总价低实用率高受关注
据中原地产二手成交数据显示(统计周期:2017年1月1日—10月25日),经中原成交的电梯楼占比约57%,而楼梯楼则约43%。楼梯楼方面,楼龄20年以上的成交占比最多,达到50%。而楼龄约15-20年的则占约41%;15年以下楼龄的占比最少,仅9%。不少楼梯楼以总价较低、实用率高等原因受到买家的追捧。
此前,链家市场研究员刘镜棠表示,楼梯楼之所以受买家欢迎,主要有以下几个因素:一是价格相对实惠,适合预算不多的置业人群;二是楼梯楼有加装电梯的可能,适合老年人或想住电梯楼但预算不够买电梯楼的人群;三是楼梯楼多是房改房,格局方正,实用率高;四是楼梯楼物业大多位于老城区,生活配套齐全,居住氛围浓厚;五是有不少楼梯楼物业带有优质学位,是不少家长型买家的首选。在中心区里,不少名校附近的房源楼龄往往超过20年,这是“老破小”物业成交占比最高的主要原因。
专家:带学位的价值更高
目前,老城区的“老破小”活跃在各大中介人员的朋友圈,面积在25—60平方米,楼龄多在20年左右,一般总价相对较低,100多万元到300多万元。方圆资产管理首席分析师邓浩志表示,“老破小”要看具体情况,有些是带有优质学位的,虽然老一点旧一点,但仍具备基本的居住功能,这种物业可以继续持有,有购买需求的也可以入手。而纯粹的“老破小”是非常破旧的,没法居住的,有些人拿着或买入是为了博拆迁,不过,因为政策变化及拆迁进度等变数较多,此类物业不建议参与。
业界建议
二手楼热门板块市场分析
越秀区淘金板块
中原地产淘金北路分行高级营业经理陈华妹表示,该板块的二手盘以楼梯楼散盘为主,其中,热门二手盘有淘金路散盘、淘金坑小区、淘金北小区以及恒福路小区,它们的优势是总价相对便宜、配套优质学位。据陈华妹介绍,淘金北小区和恒福路小区因带省一级中星小学学位,成为了买家最为青睐的二手盘。前者是房改房单位,涵盖户型、面积都较多,小面积单位约46㎡,大面积单位约116㎡,现时的均价约4.5万-5万元/㎡。而恒福路小区放售的盘源则集中在55-60㎡的两房,目前均价约3.8万-4.2万元/㎡。
另外,陈华妹透露,淘金板块在这一两年里价格是呈上升趋势,如楼梯楼为例,去年的均价普遍在3.7万-3.8万元/㎡,而今年则上升至4.8万元/㎡,升幅30%左右。价格的上升主要是因为部分旧楼带优质学位还加装了电梯,使得业主们的心态更为强势,放盘也逐渐减少。如淘金北路28号之前有一套楼梯高层两房,面积约70㎡,带省级小学——中星小学学位,在加装电梯前,成交价为280万元。而在加装电梯后的同类型两房,业主放盘价为350万元,单价上涨近1万元/㎡,后来业主“惜售”,更是不放售了。
陈华妹建议,对于20年楼龄左右的楼梯楼,可以选择继续持有,因为其未来的保值升值较好。而30年楼龄以上“老破小”楼梯楼,建议可选择置换放售,因为该类房子升值空间相对有限。
天河区五山板块
中原地产五山分行资深营业经理郑羽彬介绍,“五山花园、华南理工大学宿舍和华南农业大学宿舍,是该板块最为热门的二手盘。面积60-80㎡的两至三房是最受买家欢迎。现时,五山花园的楼梯楼均价为5.5万-5.8万元/㎡,而华南理工和华南农业大学宿舍的均价约6万元/㎡。”郑羽彬表示,现时楼梯楼价格升幅较为明显,尤其是加装电梯后。如华南理工大学南秀村的单位,楼龄约22年,属于框架结构,加装前的均价约4.5万元/㎡,加装后的均价为6万元/㎡。
郑羽彬建议,超过30年的楼梯单体楼宜出售置换,因为这类楼梯楼的楼龄旧,隔音效果差,而且属于混合结构的物业,较难改变房子的布局。而对于楼龄新,小区管理好,且有机会加装电梯的楼梯楼,可以选择继续持有,后续升值空间较大。
海珠区宝岗板块
中原地产宝岗分行高级营业经理邓剑军介绍,现时,宝岗板块成交较为活跃的楼梯楼主要是面积约50㎡的一房及小两房单位。20年楼龄左右的楼梯楼,低层单位目前均价约3万元/㎡,高层单位约2.2万元/㎡。去年年初时,该板块楼梯楼低层单位市场均价约1.8万元/㎡,高层单位约1.4万元/㎡。邓剑军表示,楼价的变化主要是受楼市向好的大环境所带动。
邓剑军透露,旧楼加装电梯后,由于其实用率高,高层单位需求量较大,而买家对已加装电梯的楼梯楼的价格接受度较高。但业主心态强势,放盘较少。如,怡雅苑的楼龄约20年,属于框架结构,一期的楼梯楼基本完成加装。加装前的楼梯低层均价约3万元/㎡,高层单位约 2万元/㎡。加装电梯后,均价约4万元/㎡。而光汉直街40号的楼龄约25年,同样属于框架结构,部分已完成加装,加装前后的价格和怡雅苑相仿,主要是因为其带省一级学位——宝玉直小学。
邓剑军认为,该板块楼梯楼总价较低,首付低,且实用率较高,是其受欢迎的主要原因。对于“老破小”的楼梯楼,如果资金允许的情况下,可以选择放售置换。而中低楼层的楼梯楼可以选择适当持有,因为楼梯中低层的需求量大,客户接受度高,盘源较少,可以说是“不愁卖”。
谈及 “老破小”楼梯楼是该持有还是置换,广州中原企业传讯部何嘉丽则认为,如果是有优质学位加持或即将加装电梯的楼梯旧楼,其仍具有升值空间,可选择继续持有。而不带学位、楼龄相对较旧的楼梯楼如果有置换的需要,可以选择出售,但要注意把握好交易的节奏。
